José Miguel Cobián Elías
En la ciudad de México está por aprobarse la ¨Ley de rentas justas¨, que seguramente traerá consecuencias económicas para todo el país. Sus principales aspectos son.
1. Tope por inflación: Permite incrementos anuales equivalentes al crecimiento de la inflación medida por el INEGI en el índice nacional de precios al consumidor.
2. Permite mayores alzas si el propietario demuestra mejoras sustantiva a la propiedad, siempre que la Defensoría Inquilinaria lo autorice.
3. Aplica en la renovación continua o contratos vigentes. Si se inicia un nuevo contrato independiente, el precio se puede ajustar sin problema
4. Crea la ¨Defensoría de las Relaciones Inquilinarias¨ y un registro digital de contratos obligatorio.
5. Establece multas administrativas para propietarios que superen el tope autorizado o no entreguen contratos, y a los inquilinos que alteren la vivienda o cambien el uso habitacional sin permiso.
6. Fija un contrato mínimo de un año, y prohíbe cláusulas de exclusión por mascotas o niños.
Sin entrar en más detalles, vale la pena recordar que la ley de rentas congeladas (que no es lo mismo), provocó que de 500,000 inquilinos se redujeran en el tiempo a 200,000. Es decir, generó el efecto contrario al buscado, se redujo la oferta de vivienda en renta. Adicionalmente, quienes lograron quedarse en las viviendas, lograron rentas bajísimas a lo largo del tiempo, lo que evitó que los propietarios le dieran mantenimiento a dichas viviendas, que a su vez provocó que en el sismo de 1985, la mayoría de las muertes provinieran de viviendas de rentas congeladas que se derrumbaron por el sismo. También se logró que zonas habitadas de la ciudad de México dejaran de serlo, y que los propietarios perdieran prácticamente la totalidad de su patrimonio.
En el caso de la ley propuesta, el efecto será el mismo pero a mayor plazo. Recordemos que la inflación que mide el INEGI siempre es inferior a la inflación real, se maneja en función de una canasta de productos que pueden o no tener que ver con las inversiones inmobiliarias y ha sido utilizada políticamente por los gobiernos, que siempre simulan una inflación menor.
El mejor ejemplo de las alzas por inflación y como perjudican el poder adquisitivo, son los salarios del período neoliberal y sus crisis previas. El neoliberalismo en México inició en 1982 y terminó en 2018. El poder adquisitivo del salario inició su reducción en las crisis ocurridas entre 1976 y 1996, con su fase más aguda en 1982-1995, llegando a perder hasta el 80 % de su poder de compra respecto al de los años anteriores a 1976. Considerando que siempre se buscaron aumentos cuando menos equivalentes al porcentaje de inflación, en 36 años se redujo un 80% lo que recibían los trabajadores por su trabajo.
Lo mismo puede pasar ahora con las rentas. Que en un período de 35 años a ninguno de quienes hoy poseen departamentos les interese rentarlos por la vía normal, ya que sus ingresos van a disminuir de manera similar. El gobierno actual y quizá el siguiente no perciban el efecto, pero a largo plazo tratar de controlar un mercado de vivienda, que debe estar sujeto a la oferta y demanda, siempre desincentiva la oferta, y genera el efecto contrario al buscado. El mejor ejemplo es la crisis de vivienda que se vive en España. Los gobiernos socialistas han quitado seguridad jurídica a los propietarios, y han tratado de regular los posibles aumentos de renta, logrando exactamente el efecto contrario. Además han endurecido la regulación para construcción de nueva vivienda, llevando el período de trámites de tres meses a más de un año, encareciendo al sector debido al cumplimiento de regulación exagerada. Resultado: Menor inversión en vivienda para renta, aumento de precios real ante aumento de demanda no compensado con aumento de oferta, y una población descontenta que no puede acceder a vivienda para renta o compra.
En México depender de una autorización gubernamental equivale a moches, mordidas, y con morena, depender de la política populista pública que se establezca, lo cual genera una inseguridad jurídica imposible de aceptar para un nuevo inversionista. Además de estimular a un propietario a actual a cambiar su esquema de renta, a un estilo airbnb, sobre todo en las zonas que la ley pretende proteger, que son aquéllas donde se está generando el fenómeno de gentrificación.
El punto 3 promueve que quién no pueda cambiar su renta a plataformas, van a rentar por un año, y van a solicitar la entrega del bien. Para evitar los efectos de la ley. Lo cual le quita estabilidad a la relación propietario-inquilino, con el consiguiente costo y daño a los inquilinos que tendrán que cambiarse de casa cada año, y al propietario, generando litigios cada año, si el inquilino no desaloja acorde al contrato anual. Hoy sabemos que expulsar a un inquilino que no cumple con sus obligaciones contractuales, puede llevar entre tres y cinco años. Lo cual ya de por sí, elimina incentivos para arrendar locales o departamentos.
Como todas las leyes populistas, en el corto plazo serán bien recibidas por la población que se sentirá protegida por la autoridad, sin medir que a mediano y largo plazo, quienes saldrán más perjudicados serán los mismos que hoy se sienten protegidos. Votos a corto plazo, conflictos y falta de oferta de vivienda en renta a largo plazo, agravando la crisis que hoy pretende resolver esta ley. Lo normal cuando un legislador intenta ir en contra del sentido común y las leyes del mercado, esas odiosas leyes de oferta y demanda, que han generado tanto bienestar en países capitalistas, y tanta desgracia en países centralmente planificados como Rusia, Cuba, Nicaragua, Corea del Norte.
¿Es necesaria una ley para regular las relaciones inquilino-propietario? No. Ya existe, sin embargo debe mejorarse para beneficio de ambas partes. Mejorar no significa inventar un mamotreto como el que se comenta, que va a afectar a quién pretende proteger. Mejor una legislación que promueva la construcción de nueva vivienda, que aumente la oferta y que por las propias leyes del mercado reduzca automáticamente los precios de las viviendas actuales. Eso era lo correcto, pero es impensable pedirle al gobierno de Clara Brugada ideas correctas para aprovechar el funcionamiento de la economía real para solucionar los problemas. Eso no compra votos.
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